Paragraaf 7 Grondbeleid

Het doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie (GREX) complexen.

Grondexploitaties worden vastgesteld door de Raad. Van jaarlijkse herzieningen wordt De Raad in kennis gesteld in tenminste begroting en jaarrekening middels de paragraaf Grondbeleid. De informatie in de paragraaf Grondbeleid dient mede gebaseerd te zijn op actuele doorrekeningen van grondexploitaties, welke minimaal eens per jaar dienen plaats te vinden en als dat niet mogelijk is dan dient daarvan melding te worden gemaakt aan de Raad.
Ingeval van planinhoudelijke wijzigingen, dan wel materiële financiële gevolgen, moet de grondexploitatiebegroting sowieso (op grond van het BBV) opnieuw door de Raad worden vastgesteld. 

De gemeente voerde overwegend facilitair grondbeleid. Dit was vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour was geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.
Op  basis van de provinciale structuurvisie/verordening is het nu echter mogelijk dat – onder voorwaarden – de geheel of gedeeltelijk buiten de rode contour gelegen locaties Statenland en Kerkwetering mogen worden ontwikkeld. Gezien de grondpositie en de ambities van de gemeente ligt voor deze locaties een actievere grondpolitiek in de rede.

Naast de als uitbreidingslocaties te beschouwen projecten Statenland en Kerkwetering zijn er inbreidingslocaties in ontwikkeling of wordt de haalbaarheid ervan onderzocht. Voor de locaties waar  de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 20218 door de gemeenteraad middels de Nota Kostenverhaal vastgesteld.

Tevens zijn vanaf 2022 de volgende parameters vastgesteld:

Renteparameter in grondexploitatie 0,74%.

Kostenstijging vanaf 2022:
•    Civieltechnische kosten : 4% in 2022 en 3% in 2023;
•    Overige kostenstijgingen : 3% in 2022 en 2023;
•    Vanaf 2024 stijging 2% voor beide kostensoorten.

Opbrengststijging vanaf 2022:
•    Voor sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed: 1% voor de langere termijn;
•    Voor vrije sector voor 2022 t/m 2024 - 2%;
•    Commercieel Vastgoed voor 2022 en 2023 – 0%;
•    Bedrijventerrein 2% voor de lagere termijn.

Verkoopprijzen

Trends en ontwikkelingen vastgoed
De wereldwijde economische schokken als gevolg van de coronapandemie laten hun sporen na in de oplopende inflatie. De Russische inval in Oekraïne brengt veel menselijk leed en onzekerheid met zich mee. Op economisch vlak is het belangrijkste gevolg een hogere energieprijs en daarmee een nog hogere inflatie.
De economische groei wordt – met inachtneming van bovenstaande belangrijke factoren – voor 2022 ingeschat op 3,6% en voor 2023 op 1,7% (Bron: Centraal Economisch Plan 2022, Centraal Planbureau).

De huizenprijsstijging (jaar op jaar) in de regio Utrecht is per het eerste kwartaal opgelopen tot ruim 18% (bron: NVM, transactieprijzen per m² GBO). De schaarste op de huizenmarkt en de relatief lage rente in deze periode zijn deelverklaringen voor deze grote prijsstijging. 

Voor wat betreft de huizenprijsstijgingen zien we in het eerste kwartaal van 2022 wel een trendbreuk: de woningprijzen zijn niet of nauwelijks gestegen. De marktonzekerheid (consumentenvertrouwen) en stijgende rente spelen daarbij een rol. Doordat tegelijkertijd de bouwkosten (met name de materialen) stevig stijgen, komt de financiële haalbaarheid van vastgoedontwikkelingen onder druk. Daarbij speelt bij woningbouw ook de focus op betaalbare woningen een rol.

Woningen
De trends die in Nederland en de regio Utrecht op de vastgoedmarkt worden onderscheiden zijn ook in Oudewater zichtbaar. Sprake is van toegenomen woningprijzen en een dalend woningaanbod. Op jaarbasis is het aantal transacties met meer 17% gedaald, de woningprijzen zijn met bijna 17% gestegen (Bron: NVM regio Woerden). Deze cijfers weerspiegelen de aanhoudende krapte op de woningmarkt.

In de Woonvisie Oudewater 2020 zijn de ontwikkelingen en het beleid van de gemeenten ten aanzien van de woningbouwprogrammering (kwantitatief, kwalitatief en planning) aangeduid en geanalyseerd. De benodigde plancapaciteit is voor de korte termijn (tot 2023) 114 woningen, voor de middellange termijn  (2024-2028) 190 woningen en voor de lange termijn (tot 2040) 456 woningen. Voor de korte termijn kan in de behoefte worden voorzien met harde plancapaciteit. Deze harde plancapaciteit betreft onder andere de projecten Westerwal (private ontwikkeling met kostenverhaal door gemeente) en Oranje Bolwerck (gemeentelijke grondexploitatie). 

De grondexploitatie Oranje Bolwerck is inmiddels vastgesteld (raadsbesluit D/21/046625 d.d. 24-02-2022 met een positief resultaat van €151.000 op eindwaarde per 31-12-2023. Deze ontwikkeling betreft 50 woningen, waarvan 10 koopwoningen voor starters. De gemeente koopt deze starterswoningen rechtsreeks van de ontwikkelaar voor €150.000 VON per stuk, om zelf tegen tenminste dezelfde prijs door te verkopen aan starters op de woningmarkt. Een apart krediet voor de aankoop is door de raad verstrekt (raadsbesluit 20R.01107 d.d. 28-01-2021). De aan- en verkoop van de starterswoningen behoort niet tot de activiteiten van de grondexploitatie. Het college zal de raad later dit jaar nog informeren over de uitwerking van de ambities in een Koop Garant regeling. 

Daarnaast is de verwachting dat nadat een definitief akkoord is gegeven op de verplaatsing van het zwembad in de loop van 2022 de grondexploitatie Statenland wordt geopend. Ook voor Kerkwetering is het de bedoeling een grondexploitatie te openen, waarmee de (actieve) ontwikkeling van deze locatie definitief zou worden. Voor deze beide locaties heeft de provincie per verordening de mogelijkheid gecreëerd om buiten de huidige rode contour woningbouw te realiseren. 
De plannen voor Statenland en Kerkwetering kunnen voorzien in de woningbehoefte op middellange en lange termijn.

Woningbouwgrond
Met het afsluiten van de grondexploitatie De Noort Syde II (DNS II) is hier administratief per 1 januari 2022 geen sprake van actieve gemeentelijke bouwgrondontwikkeling voor woningbouw. Met het openen van de grondexploitatie Oranje Bolwerck wordt voorzien in een nieuw actief voor woningbouwontwikkeling.
Als bovenstaand aangeduid is de verwachting dat in 2022 nieuwe grondexploitaties voor de ontwikkeling van woningbouwgronden zullen worden geopend. De grondprijzen zullen marktconform worden bepaald op basis van nader te bepalen methoden (residuele grondwaardeberekening, taxatie).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Met de ontwikkeling van Tappersheul III realiseert de gemeente Oudewater (netto) 3 ha  bedrijventerrein. Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond van € 289 (per 1-1-2022, te indexeren met 2% per jaar) gehanteerd. Deze prijs is gebaseerd op de exploitatieberekening (minimale m² prijs) en de marktwaarde. In het kader van de GREX Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding (onder ander voorbelasting) en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien vanaf 2023.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend complex ligt, dan wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de algemene reserve.

Grondverkoop t.b.v. nutsvoorziening
De beleidslijn is dat verkoop van groenstroken ten behoeve van een nutsvoorziening aan het college is. Deze beleidslijn is in 2021 vastgesteld. De prijs is gebaseerd op de prijs voor industriegrond (prijspeil 2021 is € 283,51 per m² exclusief btw en prijspeil 2022 is € 289,18 per m² exclusief btw). Als de grond in een lopend complex ligt, dan wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de algemene reserve.

Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningbouwvereniging Oudewater (WBVO) of aannemers verkocht via de ABC-constructie en daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m² prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van 3 maanden. 

Woningbouw
Per 31-12-2021 zal grondexploitatie De Noort Syde II worden afgesloten, en is dit per 1-1-2022 geen grondexploitatie voor woningbouw meer. 
De percelen St. Jansstraat (Oranje Bolwerck, waarvoor inmiddels een grondexploitatie is vastgesteld) en Statenland zijn gemeentegronden die beschikbaar zijn/komen voor woningbouw. 
De gemeente heeft ook een perceel in bezit op de locatie Kerkwetering. Voor de overige gronden in het beoogde plangebied aldaar is de WVG (Wet Voorkeursrecht Gemeenten) van kracht.

De Noort Syde II en Tappersheul III
Er is per 1-1-2022 nog slechts één complex in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten Tappersheul III. Complex De Noort Syde II is per 31-12-2021 afgesloten.

In het volgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven in 2021.

In exploitatie	Boekwaarde	Nog te	Nog te	Verwacht	Voor	Verwacht
genomen		maken	verwachten	exploitatie	ziening	expl. resultaat
gronden		kosten	opbrengsten	resultaat		incl. voorz.
De Noort Syde II	0	0	0	0		0
Tappersheul III	3.732.719	4.162.789	9.800.034	-1.904.526		-1.904.526
Totaal	€ 3.732.719	€ 4.162.789	€ 9.800.034	€ -1.904.526		€ -1.904.526

Grondexploitatie De Noort Syde II (DNS II)

De exploitatieopzet voor DNS II is na de verkoop van de laatste kavel per 31-12-2021 afgesloten. De boekwaarde per 31-12-2021 is daarmee nihil. Het positieve resultaat (€ 173.199) komt ten goede aan de Algemene Reserve.

Grondexploitatie Tappersheul III

Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden.  
De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 opgestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is door de gemeenteraad in 2019 vastgesteld en een bestemmingsplan is in voorbereiding. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, zo ook per 1-1-2022 (boekwaarde per 31-12-2021). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2025. 

Op grond van de provinciale verordening geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein (Tappersheul I/II) te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten. 
Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 1-1-2022 ruim € 1,9 miljoen en dat is een resultaatverslechtering van € 0,1 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 1-1-2021). De belangrijkste oorzaken voor deze resultaatsverslechtering zijn de prijsstijgingen in 2021 en de voorziene hoge kostenstijgingen voor de komende jaren.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp en plankosten kunnen mee- en tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van – grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. 
Het risico ten aanzien van milieumaatregelen heeft zich in beperkte mate al gemanifesteerd, met als gevolg hogere kosten en vertraging. 
En ook het risico van tegenvallende kosten heeft zich voorgedaan: de prijsstijging in 2021 voor civieltechnische kosten is substantieel hoger dan geprognosticeerd. Verdere prijsstijgingen zijn voorzien, maar kunnen ook voor de komende jaren nog hoger zijn dan geraamd.
In geval van Tappersheul II zijn prijsstijgingen een extra groot financieel risico, omdat de opbrengsten al min of meer vast liggen (reserveringsovereenkomsten) en hierop dus niet of beperkt kan worden gestuurd.

Een ander te noemen specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is de vertraging die het gevolg kan zijn van de bestemmingsplanprocedure (het bestemmingsplan ligt voor bezwaar bij de Raad van State).

Tegenover mogelijke tegenvallers staan potentiële meevallers en bijsturingsmogelijkheden. Te noemen zijn de mogelijk extra oppervlakte uitgeefbaar (in het bestemmingsplan iets meer uitgeefbaar dan in de grondexploitatie is meegenomen) en het niet hoeven aan te spreken van de opgenomen budgetten voor planschade en extra onderzoeken.