Paragraaf 7 Grondbeleid

Doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie- (grex-)complexen.

De gemeente voert overwegend facilitair grondbeleid. Dit is vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door zijn ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour is (woning)bouwontwikkeling niet toegestaan. Deze situatie lijkt te veranderen door nieuw provinciaal beleid. Door de mogelijkheid om buiten de contouren woningbouw of bedrijvigheid te situeren, herleeft de discussie omtrent de meest gewenste aanpak: faciliterend, actief of een tussenvorm. Gezien de urgentie, de wens om (maximaal) regie te houden op de ontwikkeling en de verwachting een positief rendement te realiseren, is een actieve grondpolitiek niet meer uitgesloten. Uiteraard speelt wel een rol in welke mate de gemeente grondeigenaar is of kan worden. De gemeente Oudewater heeft een perceel in bezit op de locatie Kerkwetering. Voor de overige gronden in het beoogde plangebied aldaar is de WVG (Wet Voorkeursrecht Gemeenten) van kracht.

Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft en verwerving/onteigening niet aan de orde is, geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad vastgesteld in de Nota Kostenverhaal. Uiteraard zullen de mogelijkheden van de Omgevingswet, die per 1-1-2024 in werking zal treden, hierbij worden meegenomen.

Ontwikkelingen economie en woningmarkt
De marktomstandigheden zijn sinds vorig jaar enorm gewijzigd. De Europese Centrale Bank heeft de rentestanden verhoogd om de inflatie af te remmen. Dit betekent dat de rentelasten hoger worden, waardoor het minder aantrekkelijk is om geld te lenen. Dit geldt aan de ontwikkelkant voor ontwikkelaars en beleggers, maar ook voor de huizenkopers. De hypotheekrente is immers ook verhoogd. Hoewel van de coronapandemie geen sprake meer is, zorgt de oorlog in Oekraïne en de sancties die zijn getroffen tegen Rusland indirect voor economische schade. De sancties zorgen ervoor dat bepaalde producten uit andere landen geïmporteerd moeten worden, wat een prijsopdrijvend effect heeft. Dit is bijvoorbeeld te zien in de bouwsector. Als gevolg van de genoemde ontwikkelingen verwacht het Centraal Planbureau dat de economie in 2023 zal afkoelen. Dit wordt bevestigd door de cijfers van het CBS van het eerste en tweede kwartaal van 2023: een krimp van 0,7% in het eerste kwartaal en 0,3 in het tweede kwartaal. Desondanks verwacht het CPB in de augustusraming van 2023 dat de economie over heel 2023 met 0,7% zal groeien.
De situatie op de woningmarkt is ook enorm gewijzigd sinds vorig jaar. De afgelopen jaren stegen de woningprijzen jaarlijks, maar daarin is sinds vorig jaar een kentering te zien. De woningprijzen daalden zelfs als gevolg van de gestegen hypotheekrente. Met name in nieuwbouwplannen liepen de verkopen van de woningen terug, waardoor woningbouwplannen worden vertraagd of zelfs uitgesteld. Sinds het tweede kwartaal van 2023 zijn de woningprijzen weer licht aan het stijgen. Volgens het Centraal Planbureau heeft dit te maken met het feit dat de hypotheekrentestijgingen worden gecompenseerd door hoge loonstijgingen, waardoor de leencapaciteit van huizenkopers toeneemt. Dit laat ook het consumentenvertrouwen zien dat door de Vereniging Eigen Huis (VEH) wordt bijgehouden (Eigen Huis Monitor). Hierin is in het tweede kwartaal van 2023 een lichte stijging te zien ten opzichte van het eerste kwartaal. Ondanks de genoemde ontwikkelingen is de woningmarkt nog steeds zeer krap te noemen. Er zijn de komende jaren veel nieuwe woningen nodig om aan de vraag te kunnen voldoen. De ontwikkelingen op de woningmarkt gingen het afgelopen jaar zeer snel. Op de middellange en lange termijn is het lastig te voorspellen hoe de situatie op de woningmarkt zich zal ontwikkelen.

Woningen 
In september 2020 heeft de gemeenteraad de woonvisie vastgesteld. In nieuwbouwprojecten moet voldoende aandacht zijn voor differentiatie in prijsklassen en variatie in woningtypen. In 2022 zijn in totaal 47 woningen opgeleverd. Naast de woningen zijn in Oudewater ook 42 opvangplekken gerealiseerd, op Statenland. In 2023 worden 61 woningen gerealiseerd. In de periode 2024 t/m 2026 worden naar verwachting 259 woningen gerealiseerd met in de woningbouwprogramma’s aandacht voor differentiatie in prijsklassen en variatie in woningtypen. Tot 2026 is er voldoende plancapaciteit. Na deze periode zal het project Kerkwetering voorzien in de gewenste plancapaciteit.  

De grondexploitatie Oranje Bolwerck is in 2022 vastgesteld (raadsbesluit D/21/046625 d.d. 24-02-2022) met een positief resultaat van € 151.000 op eindwaarde per 31-12-2023. Deze ontwikkeling betreft 50 woningen, waarvan 10 koopwoningen voor starters. De gemeente koopt deze starterswoningen rechtsreeks van de ontwikkelaar voor ca. € 151.000 VON per stuk, om ze zelf, met een korting op de hogere marktwaarde, door te verkopen aan starters op de woningmarkt. Een apart krediet voor de aankoop is door de raad verstrekt (raadsbesluit 20R.01107 d.d. 28-01-2021). De aan- en verkoop van de starterswoningen behoort niet tot de activiteiten van de grondexploitatie. De raad heeft besloten de woningen gedurende een periode van 25 jaar in een KoopGarant-regeling te houden en hiervoor jaarlijks € 40.000 in de begroting beschikbaar te stellen (raadsbesluit D/23/099878 d.d. 20-04-2023).  

Daarnaast is de verwachting dat - nadat een definitief akkoord is gegeven op de verplaatsing van het zwembad - in 2024 de grondexploitatie Statenland kan worden geopend. Ook voor Kerkwetering is het de bedoeling een grondexploitatie te openen, waarmee de (actieve) ontwikkeling van deze locatie definitief zou worden. Voor beide locaties heeft de provincie per verordening de mogelijkheid gecreëerd om woningbouw te realiseren buiten de huidige rode contour. De plannen voor Statenland en Kerkwetering kunnen voorzien in de woningbehoefte op middellange en lange termijn.

Woningbouwgrond
Per 1 januari 2023 is er nog sprake van één actieve gemeentelijke bouwgrondontwikkeling voor woningbouw. Met het openen van de grondexploitatie Oranje Bolwerck is afgelopen jaar voorzien in een nieuw actief voor woningbouwontwikkeling. De levering van de grond aan de ontwikkelaar heeft in 2022 plaatsgevonden.
Als bovenstaand aangeduid, is de verwachting dat in 2024 nieuwe grondexploitaties voor de ontwikkeling van woningbouwgronden zullen worden geopend. De grondprijzen zullen marktconform worden bepaald op basis van nader te bepalen methoden (residuele grondwaardeberekening, taxatie).

Industriegrond / Bedrijventerrein
Met de ontwikkeling van Tappersheul III realiseert de gemeente Oudewater (netto) 3 ha bedrijventerrein. Voor Tappersheul III is in de grondexploitatie een prijs voor industriegrond gehanteerd van € 294,96 (per 1-1-2023, te indexeren met 2% per jaar). Deze prijs is gebaseerd op de exploitatieberekening (minimale m²-prijs) en de marktwaarde. In het kader van de grex Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding (onder andere voorbelasting) en zijn reserveringsovereenkomsten aangegaan. Gronduitgifte wordt voorzien vanaf 2024.

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken ter besluitvorming aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend complex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie, anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve. 

Grondverkoop t.b.v. nutsvoorziening
De beleidslijn is dat verkoop van groenstroken ten behoeve van een nutsvoorziening aan het college is. Deze beleidslijn is in 2021 vastgesteld. De prijs is gebaseerd op de prijs voor industriegrond (prijspeil 2023 is € 294,96 per m² exclusief btw). Als de grond in een lopend complex ligt, wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de Algemene Reserve.

Parameters
De gemeentelijke grondexploitaties worden jaarlijks herzien. In de grondexploitaties is uitgegaan van de boekwaardes per 31 december 2022, zoals opgenomen in de jaarrekening 2022. Daarnaast zijn de laatst bekende wijzigingen en inzichten doorgevoerd waardoor meevallers en tegenvallers zijn ontstaan.

De huidige geactualiseerde exploitatieopzetten hebben als prijspeil 2023. Vanaf 2023 zijn de volgende parameters vastgesteld:

Renteparameter in grondexploitatie 0,56%.

Kostenstijging vanaf 2023:
• Civieltechnische kosten: 4% in 2023 en 4% in 2024;
• Overige kostenstijgingen: 6% in 2023 en 4% in 2024;
• Vanaf 2025 stijging 2% voor beide kostensoorten.

Opbrengststijging vanaf 2023:
• Voor woningbouw (sociaal en vrije sector): voor 2023 en 2024 – 1%;
• Voor maatschappelijk vastgoed voor 2023 en 2024 – 1%;
• Commercieel vastgoed (kantoren, bedrijven, winkels, horeca) voor 2023 en 2024 – 0%;
• Alle functies 2% voor de langere termijn.
  
Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningcorporatie De Woningraat of aannemers verkocht via de ABC-constructie, met daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m²-prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van drie maanden.

Woningbouw
De percelen St. Jansstraat (Oranje Bolwerck, waarvoor inmiddels een grondexploitatie is vastgesteld) en Statenland zijn gemeentegronden die beschikbaar zijn/komen voor woningbouw. 
De gemeente heeft ook een perceel in bezit op de locatie Kerkwetering. Voor de overige gronden in het beoogde plangebied aldaar is de WVG (Wet Voorkeursrecht Gemeenten) van kracht.

Oranje Bolwerck en Tappersheul III

Er zijn per 1-1-2023 nog twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten Oranje Bolwerck en Tappersheul III. In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 1-1-2023. Waar wordt gesproken over een 'negatief' eindresultaat is sprake van een 'positieve' opbrengst. 

 Grondexploitatie Tappersheul III

Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden. De voorbereidende werkzaamheden hiervoor zijn begin 2017 gestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het beeldkwaliteitsplan is in 2019 door de gemeenteraad vastgesteld en het bestemmingsplan in 2021. Het bestemmingsplan ligt in beroep voor bij de Raad van State. Verwacht wordt dat niet eerder dan in oktober 2023 een zitting zal plaatsvinden. Er is een verweerschrift opgesteld en ook is nader onderzoek gedaan ter onderbouwing. Verwacht wordt dat de  uitspraak van de Raad van State pas ver in het najaar 2023 zal komen. Zolang er geen uitspraak is, kan het project geen verdere voortgang krijgen. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks herzien, zo ook per 1-1-2023 (boekwaarde per 31-12-2022). Er wordt uitgegaan van een exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2026. 

Op grond van de provinciale verordening geldt voor de gemeente de verplichting om bij uitbreiding ook het bestaande bedrijventerrein (Tappersheul I/II) te herstructureren. De gemeenteraad heeft uitgesproken het positieve resultaat van de uitbreiding daarvoor te willen inzetten. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 01-01-2023 ca. € 1,78 miljoen; dat is een verslechtering van € 0,12 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 01-01-2022). De belangrijkste oorzaken voor deze resultaatverslechtering zijn de grotere prijsstijgingen aan de kostenkant dan de vastgestelde indexatie van de grondprijzen in 2022 in combinatie met de opgelopen vertraging in de bestemmingsplanprocedure.

Voor grondexploitaties gelden risico’s. De kosten van verwerving, milieumaatregelen, bouw- en woonrijp maken en plankosten kunnen mee- en tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit – of het moment van – grondverkoop kunnen wijzigen door conjuncturele ontwikkelingen of wijzigende behoefte bij de afnemers. Het risico van tegenvallende kosten heeft zich voorgedaan: de prijsstijging in 2022 voor civieltechnische kosten is substantieel hoger dan geprognosticeerd. Verdere prijsstijgingen zijn voorzien, maar kunnen ook voor de komende jaren nog hoger zijn dan geraamd. In geval van Tappersheul III zijn prijsstijgingen een extra groot financieel risico, omdat de opbrengsten al min of meer vastliggen (reserveringsovereenkomsten) en hierop dus niet of beperkt kan worden gestuurd.

Een ander nader te noemen specifiek risico voor de grondexploitatie Tappersheul III is de verdere vertraging die het gevolg kan zijn van de beroepsprocedure bij de Raad van State. Zolang geen zittingsdatum bekend is, kunnen de voorbereidingen voor de productie van bouwrijpe grond niet verder. Het risico uit zich vervolgens tweeledig: meer kosten voor aanvullend onderzoek of extra planologische maatregelen én de kosten voor bouw- en woonrijp maken stijgen harder dan de grondprijzen in afwachting van een gerechtelijke uitspraak. 

Tegenover mogelijke tegenvallers staan potentiële meevallers en bijsturingsmogelijkheden. Te noemen in dit verband zijn de mogelijk extra oppervlakte uitgeefbaar terrein (in het bestemmingsplan iets meer uitgeefbaar dan in de grondexploitatie is meegenomen) en het niet hoeven aanspreken van de budgetten die zijn opgenomen voor planschade en extra onderzoeken.

Grondexploitatie Oranje Bolwerck
In 2022 is door de gemeenteraad besloten een nieuwe grondexploitatie vast te stellen, om de locatie Oranje Bolwerck te kunnen herontwikkelen naar woningbouw. De exploitatieopzet voor Oranje Bolwerck gaat uit van een positief sluitende exploitatie met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2024. Dit positieve resultaat bedraagt in de grondexploitatie per 01-01-2023 ca. € 315.000 excl. winstneming; dat is een resultaatverbetering van ca. €164.000 ten opzichte van de grondexploitatie van een jaar eerder (per 01-01-2022). Belangrijkste oorzaak is het optimaliseren van het ontwerp voor de buitenruimte naar een Voorlopig Ontwerp. Vervolgens is een tussentijdse winstneming conform de PoC- (percentage of completion) methode verwerkt in het resultaat van ca. € 174.000, waarmee het resultaat inclusief winstneming uitkomt op ca. € 139.000.

Het bouwplan omvat 50 woningen voor starters en middeninkomens (middeldure huurwoningen en koopwoningen). Het college heeft 10 starterswoningen rechtstreeks aangekocht van de ontwikkelaar, om deze woningen vervolgens zelf door te verkopen aan starters op de woningmarkt (middels KoopGarant). De loting voor de verkoop van deze woningen heeft plaatsgevonden. In het najaar wordt verwacht de woningen aan de eerste starters te kunnen leveren.

Het bestemmingsplan is op 5 november 2020 goedgekeurd door de gemeenteraad en is inmiddels onherroepelijk. De gemeenteraad heeft daarna besloten om de concept-ontwikkelovereenkomst te laten ondertekenen. Hiermee is meteen het krediet beschikbaar gesteld voor het bouw- en woonrijp maken, de plankosten en de aankoop van de tien starterswoningen. De nieuwe grondexploitatie is in de plaats gekomen van de kredieten voor bouw- en woonrijp maken en een deel van de plankosten.

In 2022 is de locatie bouwrijp gemaakt en is het te bebouwen perceel geleverd aan de ontwikkelaar. De woningen zijn afgebouwd en de oplevering heeft in juli 2023 plaatsgevonden. De aanleg van de buitenruimte zal in 2023 nog starten en in 2024 worden afgerond.