Paragraaf 7 Grondbeleid

Het doel is om de stand van zaken van het grondbeleid van de gemeente Oudewater weer te geven en de relatie met grondexploitatie (GREX) complexen.

Sinds de invoering van het dualisme was het beleid dat alle besluiten van aan- en verkopen door het college genomen werden (zoals ook de aankoop van gronden voor de groenzone in De Noort Syde II). De Raad werd hiervan in kennis gesteld in tenminste begroting en jaarrekening. Tevens werd de jaarlijkse herziening door het college vastgesteld en vertrouwelijk ter inzage gelegd voor de raad. Vanaf nu wordt voor de herzieningen de werkwijze zoals in Woerden gevolgd, dat wil zeggen dat elke herziening in de raad komt.

 

De gemeente voert overwegend facilitair grondbeleid. Dit is vooral het gevolg van het feit dat Oudewater, onder andere door haar ligging in het Groene Hart, te maken heeft met een strak om de bebouwde kom gelegen rode contour. Buiten deze rode contour mag/is geen (woning)bouwontwikkeling toegestaan.

 

Onderzocht wordt of op basis van de in ontwikkeling zijnde provinciale structuurvisie het mogelijk is om grond buiten de rode contour te verwerven ten behoeve van woningbouw en industrie. Daarnaast wordt de haalbaarheid van de ontwikkeling van inbreidingslocaties onderzocht. Voor de locaties waar de gemeente geen of beperkt grondeigendom heeft geldt dat de kosten in verband met grondexploitatie (zoals o.a. plankosten, planschade, aanleg voorzieningen) dienen te worden verhaald op de grondeigenaar/ontwikkelaar. Het beleid hiervoor is in 2018 door de gemeenteraad middels de Nota Kostenverhaal vastgesteld.

 

Verkoopprijzen
Trends en ontwikkelingen vastgoed
De groei van de Nederlandse economie hoorde in de afgelopen jaren tot de grootste van alle West-Europese landen. Voor de komende jaren wordt nog steeds een economische groei verwacht, maar deze zal naar verwachting enigszins afvlakken. Die economische voorspoed, die sinds enkele jaren is ingezet, uit zich ook op de vastgoedmarkt. Specifiek op de woningmarkt is sprake van een krappe markt. Door de spanning op de woningmarkt, de lage rentestanden en de hoogconjunctuur continueert de stijging van de woningprijzen en is het aanbod van te koop staande woningen nog minimaal.

 

Het Centraal Planbureau stelt in de Macro Economische Verkenning (MEV) 2019 dat de Nederlandse economie de wind goed in de zeilen heeft, maar dat het met de dag ook duidelijker wordt dat de neerwaartse risico’s voor Nederland dichterbij komen. Dit zijn risico’s die de groei van de economie kunnen schaden. Het is dan ook van belang om ondanks het positieve sentiment, realistische toekomstverwachtingen te hebben, gezien de ervaringen ten tijde van de financiële en economische crisis.

 

Woningen
De trends die in Nederland op de vastgoedmarkt worden onderscheiden zijn ook in het afgelopen jaar in Oudewater zichtbaar. Sprake is van toenemende woningprijzen en een dalend woningaanbod. De gemiddelde verkooptijd van een woning is substantieel afgenomen naar 38 dagen in het eerste kwartaal van 2019.

 

In december 2018 heeft onderzoeksbureau Companen een woningmarktanalyse uitgevoerd in onder andere de gemeente Oudewater. Op basis van dit rapport kunnen we de volgende conclusies trekken:

- Er is behoefte aan een toename van 135 woningen tot 2023 en nog eens 185 woningen tot 2028. Dit is gebaseerd op de huishoudensgroei, van met name 1-2 persoonshuishoudens, tot 2028.
- Er is met name een grote (huidige) behoefte aan koop- en huurappartementen van goedkoop tot duur.
- Daarnaast is er een vraag naar rijwoningen en een grotere vraag naar 2^1 kapwoningen.
- Tot 2030 is er ruim onvoldoende aanbod van nieuwbouwwoningen t.o.v. van de vraag, wat een sterk prijsopdrijvend effect heeft.
- Dit heeft, op den duur, sterke gevolgen voor de leefbaarheid in de gemeente. Met name starters en startende gezinnen vinden maar moeilijk een woning. Senioren zijn gedwongen te blijven wonen in hun huidige woning, doorstroming is lastig.

 

Op basis van bovenstaande analyse van de woningmarkt ontwikkelingen en –behoefte worden de programma’s voor de bestaande en potentiële ontwikkelingsgebieden (inbreiding en uitbreiding) zoveel mogelijk op elkaar afgestemd.

 

Woningbouwgrond
Verkoop vindt plaats op basis van het woningbouwprogramma met prijzen vanuit de GREX De Noort Syde II (DNS II).

 

Industriegrond / Bedrijventerrein
Voor de GREX Tappersheul III is voorlopig een prijs voor industriegrond van € 280,- gehanteerd.
Deze prijs is afhankelijk van de exploitatieberekening (minimale m² prijs) en de marktwaarde. In het kader van de GREX Tappersheul III is de productie van bouwrijpe grond ten behoeve van bedrijven in voorbereiding en is beleid geformuleerd met betrekking tot de verkoop van gronden.

 

Snippergroen
De beleidslijn is dat verkoop van (snipper)groenstroken aan het college is. De prijs is € 185 per m². Als de grond in een lopend complex ligt, dan wordt de opbrengst meegenomen in de exploitatie en anders wordt de opbrengst toegevoegd aan de algemene reserve.

Verkoopcriteria
Er worden (naast verkopen aan particulieren) alleen nog gronden aan de Woningbouwvereniging Oudewater (WBVO) of aannemers verkocht via de ABC-constructie en daarbij de voorwaarde dat de grond voor dezelfde m² prijs doorverkocht wordt aan de uiteindelijke kopers. De aangeboden koopovereenkomsten hebben een geldigheidsduur van 3 maanden.

 

Woningbouw
Met het sluiten van complex De Noort Syde II per 31-12-2019 is er geen complex voor woningbouw meer. Het perceel St. Jansstraat (Oranje Bolwerck) en wellicht Statenland is gemeentegrond dat nog beschikbaar is/komt voor woningbouw.

De Noort Syde II en Tappersheul III
Er zijn momenteel twee complexen in bewerking (BIE: bouwgrond in exploitatie), te weten complex de Noort Syde II en Tappersheul III.

In het navolgende overzicht zijn de geprognosticeerde resultaten van de in exploitatie genomen complexen weergegeven per 2019.

In exploitatie genomen gronden	Boekwaarde 01-01-2019	Nog te maken kosten	Nog te verwachten opbrengsten	Verwacht expl. Resultaat	Voor ziening	Verwacht expl. resultaat incl. voorz.
De Noort Syde II	-363.572	695.717	-346.800	-14.655		-14.655
Tappersheul lll	2.199.133	3.615.359	-8.782.560	-2.968.068		-2.968.068
Totaal	1.835.561	4.311.076	-9.129.360	-2.982.723	0	-2.982.723

Grondexploitatie Noort Syde II
De Herziening per 1 januari gaat voor DNS II uit van een sluitende exploitatieopzet met een verwachte afsluitdatum van 31-12-2019.

De exploitatieopzet van Tappersheul III is begin 2018 door de raad vastgesteld, hierbij wordt uitgegaan van een sluitende exploitatieopzet met een voorlopige afsluitdatum van 31-12-2021.

Grondexploitatie Tappersheul III
Door de gemeenteraad is besloten dat het bedrijventerrein Tappersheul met 3 hectare mag uitbreiden.
De voorbereidende werkzaamheden zijn hiervoor begin 2017 opgestart. Inmiddels heeft het uitgiftebeleid vorm gekregen en is grond aangekocht voor de ontwikkeling en de omzoming. Het stedenbouwkundig plan wordt opgesteld en een bestemmingsplan is in voorbereiding. Het financiële kader is de medio 2018 vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie zal per september 2019 worden herzien op basis van actuele inzichten en uitgangspunten, waaronder een vast te stellen stedenbouwkundig plan. De actuele grondexploitatie als opgenomen in de begroting 2020 kent een voordelig saldo. Dit positieve resultaat dient conform afspraken met de provincie te worden ingezet voor de revitalisatie van Tappersheul I/II.

 

De exploitatie van grond kent financiële risico’s. Kosten, zoals de boekwaarde van verwerving en overige kosten, en de daaruit voortvloeiende rentelasten, worden normaliter gedekt door inkomsten uit grondverkoop. Kosten van verwerving, milieusanering of bijvoorbeeld het bouw- en woonrijp maken kunnen tegenvallen, de uitkomst van aanbestedingen is niet altijd voorspelbaar en de inkomsten uit grondverkoop kunnen door conjuncturele ontwikkelingen of bij woningbouwontwikkelingen bijvoorbeeld veranderende wensen van woonconsumenten. Een belangrijk risico is daarnaast het niet halen van vooraf bepaalde planningen.